Адвокат по делам о незаконном выселении в Сан-Франциско
Уведомление о выселении — не судебный приказ. Прежде чем что-либо предпринимать, выясните, действительно ли требования арендодателя основаны на законе.
В Сан-Франциско для большинства выселений требуется конкретное законное основание
Постановление Сан-Франциско об аренде жилья запрещает арендодателям выселять жильцов по своему усмотрению. Для большинства сдаваемых в аренду жилых помещений города арендодатель должен иметь законное основание — одно из ограниченного перечня предусмотренных законом причин — прежде чем вручить уведомление о выселении. К таким основаниям относятся, например, неуплата аренды, существенное нарушение договора, некоторые случаи переезда собственника и выселение в соответствии с Законом Эллиса. Для каждого из них предусмотрены свои требования и процессуальные правила.
Если выселение не подпадает ни под одну из этих категорий или указанная категория используется как предлог для достижения другой цели, такое выселение является незаконным. Оно также даёт арендатору право предъявить арендодателю иск.
По всему штату, Закон Калифорнии AB 1482 — Закон о защите арендаторов — распространяет аналогичные требования о наличии законных оснований для выселения на многих арендаторов в зданиях, не подпадающих под действие местного постановления. При этом действуют отличающиеся, но частично совпадающие правила.
Как на самом деле выглядит иск о незаконном выселении
Иски о незаконном выселении подаются самим арендатором против арендодателя, а не в ответ на судебное разбирательство. Это важное различие. Мы ведём дела о незаконном выселении в рамках гражданского судопроизводства, чтобы арендаторы могли взыскать ущерб, причинённый выселением.
Ущерб, который можно взыскать по делу о незаконном выселении, может включать:
- Расходы на переезд — затраты на переезд и другие расходы, понесённые из-за вынужденного выезда из жилья
- Разница в арендной плате — разница между вашей арендной платой, ограниченной законом, и текущей рыночной ставкой, рассчитанная за оставшийся предполагаемый срок аренды
- Моральный вред
— психологические последствия вынужденного переезда, особенно если он был внезапным, вынужденным или сопровождался преследованием - Гонорар адвоката — в соответствующих случаях может быть взыскан по Постановлению Сан-Франциско об аренде жилья и другим применимым законам
В одном из дел о незаконном выселении мы добились выплаты в размере $425,000 для арендатора из Сан-Франциско, который был вынужден покинуть жильё при обстоятельствах, не выдержавших проверки на соответствие закону. Этот результат показывает, насколько серьёзный финансовый ущерб может причинить незаконное выселение — и на какую сумму можно рассчитывать, если ущерб полностью задокументирован и по нему ведётся работа.
Распространённые причины незаконного выселения
Не каждое незаконное выселение выглядит как очевидное нарушение. Некоторые из самых разрушительных нарушений маскируют под законные действия.
Ложные заявления собственника о въезде для проживания
Вселение собственника — одно из предусмотренных законом оснований для выселения в Сан-Франциско, но для этого необходимо строго соблюдать установленные требования. Собственник или член его семьи, соответствующий установленным критериям, должен действительно намереваться проживать в квартире, соблюдать правила уведомления и установленную процедуру, а также не сдавать жильё снова по рыночной ставке вскоре после выезда арендатора. Если арендодатель использует вселение собственника как предлог для выселения ради повышения арендной платы, не собираясь на самом деле там жить, это мошенничество, за которое можно привлечь к ответственности.
Уведомления о нарушении договора аренды, используемые как предлог
Иногда арендодатели ссылаются на незначительные или надуманные нарушения договора аренды — например, правила приёма гостей, жалобу на шум или наличие домашнего животного, — чтобы выселить долгосрочного арендатора, платящего регулируемую арендную плату. Если предполагаемое нарушение формальное, применяется избирательно или несоразмерно жёсткой мере, выселение может оказаться незаконным предлогом.
Давление без официальных уведомлений
Некоторые арендодатели пытаются выселить жильцов, даже не вручая официального уведомления, — прибегают к травле, не устраняют неисправности, неоднократно проникают в жильё или создают другие условия, из-за которых жить в квартире становится настолько невыносимо, что жильцам приходится съехать. Если арендатор съезжает в таких обстоятельствах, это может считаться фактическим выселением, за которое предусмотрены отдельные правовые средства защиты.
Даже если вы уже съехали, ещё не поздно
Нас часто спрашивают: «Я уже съехал — можно ли еще что-то сделать?» Во многих случаях — да.
По делам о незаконном выселении в соответствии с Постановлением Сан-Франциско об аренде жилья общий срок исковой давности составляет три года с даты неправомерного действия. Вынужденный выезд не лишает вас юридических прав — и в некоторых случаях обстоятельства вашего отъезда сами становятся частью иска.
Если вы съехали из съёмного жилья в Сан-Франциско, потому что арендодатель вынудил вас это сделать, сделал жильё непригодным для проживания или вручил уведомление, которое, как вы позже поняли, было незаконным, выясните, какие у вас есть права, пока не истёк срок для обращения.
Важное примечание о нашей практике
Мы представляем интересы арендаторов, которые подают иски о незаконном выселении. В таких делах арендатор требует от арендодателя возмещения ущерба, причинённого незаконным выселением.
Мы не занимаемся защитой арендаторов в делах о выселении через суд — то есть не представляем жильцов, на которых арендодатель подал иск о выселении. Если вы уже указаны ответчиком по такому делу и вам нужен адвокат для защиты, мы можем направить вас к специалистам по этой категории дел.
Если вы не уверены, какая ситуация относится к вам, свяжитесь с нами: мы поможем разобраться в различиях и подскажем, что делать дальше.
Вопросы о незаконном выселении, которые задают нам арендаторы Сан-Франциско
Как понять, что выселение в Сан-Франциско незаконно?
Для начала выясните, по какой причине арендодатель требует вашего выселения. В Сан-Франциско большинство арендаторов можно выселить только по одному из законных оснований, перечисленных в Постановлении о контроле за арендной платой. Если названная причина не относится ни к одной из этих категорий или указанное основание используется как предлог, выселение может быть незаконным. Быстрее всего это выяснить, попросив юриста оценить ваше дело.
Что считается законным основанием для выселения по постановлению Сан-Франциско об аренде жилья?
Для выселения по законному основанию подходят определённые, установленные законом причины: например, неуплата аренды, существенное нарушение договора аренды, создание помех, некоторые случаи вселения собственника и выселение по закону Эллиса. Для каждого основания предусмотрена своя процедура. Если арендодатель направляет уведомление, не соблюдая эти требования, или придумывает причину, которая не считается законным основанием, выселение не имеет надлежащего законного основания.
Могу ли я подать иск о незаконном выселении, если уже съехал?
Во многих случаях — да. Срок исковой давности по делам о незаконном выселении в соответствии с постановлением Сан-Франциско об аренде жилья обычно составляет три года. Сам факт того, что вы съехали — даже добровольно, под давлением — не обязательно лишает вас права подать иск. Обратитесь к нам как можно скорее, чтобы мы могли оценить сроки в вашей ситуации.
Какую сумму можно получить при урегулировании дела о незаконном выселении в Сан-Франциско?
Это зависит от обстоятельств: от разницы между регулируемой арендной платой и текущей рыночной ставкой, от того, как долго вы могли бы продолжать арендовать жилье, от обстоятельств вынужденного переезда, а также от того, применимы ли требования о компенсации морального вреда или взыскании расходов на адвоката. По одному делу о незаконном выселении мы добились выплаты $425,000. Каждое дело зависит от своих обстоятельств, но финансовый ущерб от потери жилья с регулируемой арендной платой в Сан-Франциско часто бывает значительным.
Вы защищаете арендаторов от выселения в суде по делам о незаконном владении недвижимостью?
Нет. Мы представляем интересы арендаторов, предъявляющих иски о незаконном выселении, а не арендаторов, защищающихся от уже начатого производства о выселении. Если вам нужна защита по делу о выселении (UD), свяжитесь с нами — мы направим вас к адвокатам, которые занимаются такими делами.
Вы занимаетесь делами о незаконном выселении на русском или испанском языках?
Да. Джин лично ведёт дела о правах арендаторов на русском языке. Наша команда также оказывает услуги на испанском. Обращайтесь на том языке, на котором вам удобнее.
Узнайте, было ли ваше выселение законным, пока не истёк срок обращения
Остаётесь ли вы в квартире или уже съехали, чем раньше вы разберётесь в своей ситуации, тем больше у вас будет вариантов. Наша команда запишет предоставленную вами информацию, Джин изучит обстоятельства, и фирма свяжется с теми, кому может помочь. Без оплаты и обязательств.