Abogado de desalojos ilegales en San Francisco
Un aviso de desalojo no es una orden judicial. Antes de hacer nada, averigüe si lo que exige el propietario realmente tiene fundamento legal.
En San Francisco, la mayoría de los desalojos requieren un motivo legal específico
La Ordenanza de Alquileres de San Francisco no permite que los propietarios desalojen a los inquilinos cuando quieran. En la mayoría de las viviendas de alquiler de la ciudad, el propietario debe tener una causa justificada —una de las causas legales, definidas y limitadas— antes de entregar un aviso de desalojo. Entre ellas se encuentran el impago del alquiler, el incumplimiento sustancial del contrato, ciertos casos de mudanza del propietario y los desalojos conforme a la Ley Ellis; cada una tiene sus propios requisitos y procedimientos.
Un desalojo que no se ajuste a esas categorías, o que invoque una categoría contemplada como pretexto para ocultar otro motivo, es un desalojo ilegal y da lugar a acciones legales afirmativas que el inquilino puede interponer contra el propietario.
En todo el estado, la ley California AB 1482 —la Tenant Protection Act— extiende protecciones similares contra desalojos sin causa justificada a muchos inquilinos de edificios no cubiertos por la ordenanza local, con reglas distintas pero que se superponen.
Cómo es realmente un reclamo por desalojo ilegal
Las reclamaciones por desalojo ilegal son acciones afirmativas; es decir, el inquilino presenta la reclamación contra el propietario, en lugar de defenderse en un proceso judicial. Esta distinción es importante. Tratamos los desalojos ilegales como asuntos civiles que los inquilinos llevan adelante para recuperar lo que les costó el desplazamiento.
La indemnización disponible en un caso de desalojo ilegal puede incluir:
- Gastos de reubicación: gastos de mudanza y otros costos derivados de verse obligado a dejar su vivienda
- Diferencia de alquiler — la diferencia entre el alquiler con control de rentas y lo que paga actualmente a precio de mercado, calculada durante el plazo restante previsto de su arrendamiento
- Angustia emocional — el impacto psicológico del desalojo, especialmente si fue repentino, coercitivo o estuvo acompañado de acoso
- Honorarios de abogado, recuperables en casos que cumplen los requisitos conforme a la Ordenanza de Alquileres de San Francisco y otras leyes aplicables
En un caso de desalojo ilícito, conseguimos un acuerdo de $425,000 para un inquilino de San Francisco que tuvo que dejar su vivienda en circunstancias que no tenían fundamento legal. Este resultado refleja el verdadero perjuicio económico que causa un desalojo ilícito y lo que se puede obtener cuando ese perjuicio se documenta y se reclama debidamente.
Formas comunes en que ocurren los desalojos ilegales
No todos los desalojos ilegales parecen una infracción evidente. Algunos de los más perjudiciales se presentan como si fueran legítimos.
Reclamos fraudulentos de mudanza del propietario
La mudanza del propietario a la vivienda es un motivo válido de causa justa para el desalojo en San Francisco, pero está sujeta a requisitos estrictos. El propietario o un familiar que reúna los requisitos debe tener la intención real de ocupar la vivienda, debe cumplir normas específicas sobre avisos y procedimientos y no debe volver a alquilarla a precio de mercado poco después de que se vaya el inquilino. Cuando los propietarios usan la mudanza como pretexto para desalojar a un inquilino por motivos económicos relacionados con el alquiler, sin intención de cumplir con lo anunciado, eso es fraude y puede ser objeto de una demanda.
Avisos de infracción del contrato de arrendamiento como pretexto
A veces, los propietarios citan infracciones menores o inventadas del contrato de arrendamiento —como las reglas sobre visitas, una queja por ruido o la presencia de una mascota— para justificar un desalojo, cuando en realidad buscan deshacerse de un inquilino de larga data que paga un alquiler regulado. Si la infracción alegada es superficial, se aplica de forma selectiva o no guarda proporción con la respuesta, el desalojo podría ser un pretexto y ser ilegal.
Campañas de presión sin notificaciones formales
Algunos arrendadores intentan obligar a los inquilinos a irse sin entregarles nunca un aviso formal: mediante acoso, negándose a hacer reparaciones, entrando repetidamente sin autorización u otras conductas destinadas a hacer que la vivienda sea tan incómoda que el inquilino termine abandonándola. Cuando un inquilino se va en esas circunstancias, podría tratarse de un desalojo constructivo, que da derecho a sus propios recursos legales.
Si ya se mudó, puede que todavía no sea demasiado tarde
Una pregunta que escuchamos con frecuencia: «Ya me fui, ¿todavía puedo hacer algo?». En muchos casos, sí.
Por lo general, los reclamos por desalojo ilegal conforme a la Ordenanza de Alquileres de San Francisco están sujetos a un plazo de prescripción de tres años desde la fecha del acto ilegal. Mudarse bajo presión no implica renunciar a sus derechos legales; en algunos casos, las circunstancias en que se fue forman parte del reclamo.
Si dejó una vivienda de alquiler en San Francisco porque el arrendador lo presionó para que se fuera, hizo que su hogar fuera inhabitable o le entregó un aviso que después creyó que era improcedente, vale la pena averiguar cuáles son sus opciones antes de que venza el plazo.
Una nota importante sobre los casos que atendemos
Representamos a inquilinos que presentan demandas por desalojo ilegal, es decir, casos en los que el inquilino reclama al propietario una indemnización por los daños causados por un desalojo ilícito.
No defendemos casos de unlawful detainer, es decir, la representación legal de un inquilino demandado por el propietario ante un tribunal de desalojo. Si actualmente figura como demandado en un proceso de unlawful detainer y necesita un abogado defensor, podemos recomendarle abogados especializados en ese tipo de casos.
Si no sabe cuál es su situación, comuníquese con nosotros. Le ayudaremos a entender la diferencia y le indicaremos cómo proceder.
Preguntas sobre desalojos ilegales que nos hacen los inquilinos de San Francisco
¿Cómo sé si mi desalojo es ilegal en San Francisco?
Empiece por revisar el motivo que le ha dado el propietario para desalojarlo. En San Francisco, por lo general, solo se puede desalojar a los inquilinos por una de las causas justificadas definidas en la Ordenanza de Alquileres. Si el motivo que le dieron no corresponde a ninguna de esas categorías —o si se está usando un motivo contemplado como pretexto para otra cosa—, el desalojo podría ser ilegal. Revisar su caso es la forma más rápida de averiguarlo.
¿Qué constituye una causa justificada de desalojo según la Ordenanza de Alquileres de San Francisco?
La causa justificada incluye motivos específicos definidos por ley, como el impago del alquiler, el incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento, las molestias a terceros, ciertas situaciones en las que el propietario se muda a la vivienda y la retirada de viviendas del mercado conforme a la Ellis Act. Cada motivo tiene sus propios requisitos procesales. Un propietario que entrega un aviso sin cumplir esos requisitos —o inventa un motivo que no reúne las condiciones— no está actuando por una causa justificada válida.
¿Puedo presentar una demanda por desalojo ilegal si ya me mudé?
En muchos casos, sí. Los reclamos por desalojo ilegal conforme a la Ordenanza de Alquileres de San Francisco generalmente tienen un plazo de prescripción de tres años. El hecho de que se haya ido de la vivienda —incluso voluntariamente, bajo presión— no necesariamente elimina su derecho a presentar un reclamo. Comuníquese cuanto antes para que podamos evaluar los plazos en su situación.
¿Cuánto vale un acuerdo por desalojo injustificado en San Francisco?
Depende de los hechos: la diferencia entre la renta controlada que usted paga y los precios actuales del mercado, cuánto tiempo habría continuado como inquilino, las circunstancias del desalojo y si corresponde una indemnización por angustia emocional o los honorarios de abogados. Obtuvimos un acuerdo de $425,000 en un caso de desalojo injustificado. Cada caso depende de sus propios hechos, pero el daño económico de perder una vivienda con renta controlada en San Francisco suele ser considerable.
¿Defienden a inquilinos ante demandas de desalojo en los tribunales?
No. Representamos a inquilinos que presentan reclamaciones por desalojo injustificado, no a inquilinos que se defienden de un proceso activo de desalojo ilícito. Si necesita defensa en un caso de UD, comuníquese con nosotros y le recomendaremos abogados que se ocupan de esos casos.
¿Atienden casos de desalojo ilegal en ruso o español?
Sí. Gene lleva directamente casos de derechos de inquilinos en ruso. Nuestro equipo ofrece atención en español. Comuníquese en el idioma que le resulte más cómodo.
Averigüe si su desalojo fue legal antes de que se le agote el plazo
Tanto si aún vive en la propiedad como si ya se mudó, cuanto antes tenga una idea clara de su situación, más opciones tendrá. Nuestro equipo recibe su información, Gene revisa los detalles y el bufete da seguimiento a los casos en los que puede ayudar. Sin costo ni compromiso.